Покупка квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры – это знаменательное событие для каждого человека. Чаще всего семье приходится покупать именно вторичку. А более подробно о том, как происходит покупка квартиры на вторичном рынке, расскажет пошаговая инструкция.

«Вторичка» – это имущество из определенной категории и с определенными характеристиками.

Покупатель может купить недвижимость:

  • Эконом-класса. Обычно это имущество в старом доме, в 2-4 этажа. Объекты имеют неудобную планировку, маленькую общая площадь, маленькие комнаты. В некоторых таких квартирах нет необходимых для проживания коммуникаций, не особо развита инфраструктура вокруг них.
  • Стандартное. Это квартиры, расположенные в типовом доме в 5-16 этажей. Причем купить человек может одно-, двух-, трехкомнатную квартиру.
  • Улучшенного типа. Это квартиры, располагающиеся в современном доме. Они имеют очень удобную планировку, создают повышенный комфорт для проживания.
  • Элитного типа. Такое жилье располагается в доме на 30 квартир. Обычно на этаже располагается 1 квартира. В ней создан высокий комфорт для проживания. Обязательно такие квартиры оснащены огороженной, ухоженной территорией, расположенной вокруг дома. Такой дом должен обладать шахтой лифта, комнаткой для консьержа, парковкой на несколько машин, личный охранником, небольшой площадкой, где могут играть дети.

Несколько слов о процессе приобретения жилья

Ошибки при покупке недвижимости

Пошаговый процесс покупки квартиры за наличные состоит из нескольких основных этапов.

Покупатель:

  1. Ищет подходящую для себя квартиру.
  2. Осматривает жилой объект.
  3. Обсуждает с продавцом цену.
  4. Проверяет юридическую чистоту сделки.
  5. Отдает продавцу задаток.
  6. Подготавливает бумаги для проведения процедуры регистрации сделки.
  7. Получает от покупателя ключи от своей новой квартиры.
  8. Заселяется в новое жилье, оформляет оставшиеся документы на него.
  9. Страхует новую квартиру.

А теперь рассмотрим каждый этап, рассказывающий о том, как правильно покупать квартиру на вторичном рынке.

Процесс подбора квартиры

дома

Человек, желающий купить себе новую квартиру, вначале должен определиться с целью своей покупки, т.к. квартиру покупают:

  • Для вложения в нее стартового капитала. В данном случае следует отдать предпочтение дорогому элитному жилью, расположенному в развитом районе, недвижимости в новостройке.
  • Исходя из накопленной покупателем суммы. Сделку проводят вместе с опытным риэлтором, который скажет о том, как правильно купить квартиру и оформить документы. У таких специалистов обычно есть база данных, с помощью которой они смогут подобрать клиенту оптимальный вариант по оптимальной цене.
  • Исходя из предпочтений покупателя. Обычно покупатели сразу знают о том, какую квартиру они хотят купить: одно-, двух-, трехкомнатную. Некоторые покупатели выбирают квартиру исходя из расчета 1 кв2 м. на 1 человека. Обычно такие квартиры покупают лица, участвующие в госпрограмме поддержки семей, решивших улучшить жилищные условия с помощью маткапитала.

Жилье новый владелец может подобрать:

  1. Самостоятельно. Так подбирать себе жилой объект желательно тем пользователям, кто знает все о том, как оформляется покупка квартиры на вторичном рынке. При этом покупателю придется изучить несколько объявлений, расположенных в СМИ, интернете, в газете. Также покупатель может лично приехать в тот район, где он желает проживать, изучить доску объявлений, пообщаться с соседями, сказать коллегам на работе о своем желании. До покупателя в данном случае через «сарафанное радио» дойдет вся важная информация.
  2. Через риэлтора. За такую услугу придется заплатить от 1 до 10% с общей суммы сделки.

При выборе агентства клиенту следует проверить у агентства лицензию, сертификаты, награды, прочие важные документы.

Покупка квартиры на вторичном рынке
Покупка квартиры на вторичном рынке

Именно эти награды говорят о надежности и солидности компании. Можно обратить внимание на внешний и внутренний вид офиса. Обычно солидные предприятия снимают себе достаточно большой и просторной офис. А маленькие организации предпочитают не тратиться, снимают для себя небольшой офис. Также можно почитать отзывы о данном агентстве, расположенные в интернете.

Несколько слов о процессе осмотра выбранного жилого объекта

Покупка квартиры на вторичном рынке

Каждая пошаговая инструкция, рассказывающая о самостоятельной покупке квартиры, гласит о том, что клиент при осмотре жилья должен посмотреть на:

  1. Стены, потолки, полы. Важно: все поверхности должны быть ровными.
  2. Двери и окна.
  3. Газ, свет, водопровод, коммуникации.
  4. Электропроводку. Покупатель может включить свет, иные электроприборы, проверить розетки.
  5. Систему отопления. Посмотреть то, как она работает, покупатель может зимой.
  6. Отсутствие в квартире сырости, плесени в ванной комнате, туалете.
  7. Сантехнику, плиту. Все должно исправно работать.
  8. Планировку квартиры. Перепланировка должна быть отражена во всех технических документах. Важно: во время осмотра квартиры покупатель не должен робеть. Продавца нужно спрашивать обо всех имеющихся в квартире недостатках. Существенные недостатки могут привести к снижению стоимости жилья.
  9. Подъезд, придомовую территорию, вид из окна.

Дополнительно покупатель может пообщаться с новыми соседями.

Процесс обсуждения конечной цены

Процесс обсуждения конечной цены

Специалисты рекомендуют приобретать жилье в весенний, осенний период. Рынок пестрит самыми лучшими предложениями. Также покупать его лучше и зимой. В летний период покупать жилые объекты не желательно. Мало предложений, спрос небольшой, стоимость объектов высокая.

Важно: цена, выставленная в объявлении, на 20-30% выше цены, указанной продавцом.

Поэтому покупатель во время сделки должен узнать об:

  • особенностях расположения жилья. Если она угловая, то ее стоимость будет меньше;
  • балконе, лоджии;
  • особенностях самого жилья. Если на него оформлен ипотечный договор или в нем проживают несовершеннолетние дети, то цена снизится;
  • приборах или иных объектах, расположенных в квартире. Если их потребуется менять, то цену продавец обязан будет снизить.

Как проверить юридическую чистоту приобретаемой квартиры

Юридическая чистота приобретаемой квартиры 

При покупке жилья, человеку нужно проверить:

  1. Паспорт продавца, сверить сведения из паспорта с бумагами на жилье.
  2. Технические документы на жилье. Новому владельцу нужно показать техпаспорт, кадастровый паспорт, текущую планировку, перепланировку, зафиксированную в документах. Важно: незаконная перепланировка может послужить отказом от сделки.
  3. Отказ иных владельцев от права на первую покупку. Его оформляют тогда, когда жилье оформляется в равных долях на разных людей.
  4. Количество людей, прописанных в жилье. Это касается и детей, и пожилых граждан.
  5. Доверенность. Ее оформляют тогда, когда жилье продает не собственник.

Несколько слов о процессе внесения задатка

Новостройки VS Вторичное жилье

Для этого требуется заполнить соответствующий бланк, свидетельствующий о том, что новый владелец жилья передал денежные средства старому владельцу.

В него вписываются:

  • данные покупателя и продавца. Это ФИО, данные из паспорта, адрес регистрации;
  • сумма, которую покупатель оставил в качестве задатка. Это 1 до 10% от суммы сделки;
  • срок, в течение которого старый владелец подготавливает бумаги на жилье, передает их новому собственнику.
Рекомендуется оформлять сразу 3 документа. Это предварительный договор купли-продажи; соглашение о передаче задатка; расписку, свидетельствующую о получении продавцом денег от покупателя.

Несколько слов о документах, которые нужно подготовить перед совершением сделки

Несколько слов о документах

Перед сделкой бывшему владельцу жилья и новому владельцу жилья следует подготовить следующие важные бумаги.

Это:

  • свои паспорта;
  • документы на жилье;
  • справка о составе семьи с количеством прописанных в жилье людей;
  • выписка из ЕГРН. Это бумага подтверждает то, что старый владелец жилья обладал правом собственности на него;
  • справка из БТИ. В ней рассказывается о текущем состоянии недвижимости;
  • выписка из ЕИРЦ, свидетельствующая о долге у владельца по коммунальным платежам;
  • согласие законного супруга на продажу жилья;
  • технический паспорт;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Оформляем договор купли-продажи. Как сделать это правильно, как избежать ошибок

Оформляем договор купли-продажи

Договор составляется в удобной для продавца и покупателя форме. Его бланк берется в МФЦ, у работника нотариальной службы. Можно распечатать типовой бланк и заполнить его самостоятельно.

Важно, чтобы в заполненном документе были следующие важные сведения:

  • сведения об обеих сторонах сделки. Здесь указывается ФИО каждой стороны, их прописка, данные из паспорта;
  • стоимость покупаемого жилого объекта. Важно: если покупатель приобретает дом с земельным участком, то ему стоит указать отдельно стоимость земельного участка, жилого строения, расположенного на нем;
  • сведения о приобретаемом жилье. В договор вписывают адрес, общую площадь, назначение;
  • главные характеристики приобретаемой жилплощади;
  • отсутствие или наличие на приобретаемом объекте обременений;
  • согласие супруга на сделку;
  • отсутствие или наличие в покупаемом жилом объекте не выписанных из него родственников.
Важно: если жилье находится в долевой собственности, то договор заверяют у нотариуса.

Процесс оформления сделки

Процесс оформления сделки

Важно: все документы регистрируются через МФЦ или Росреестр.

При этом важно помнить о нюансах:

  • обе стороны должны присутствовать на сделке;
  • продавец должен лично составить заявку на госрегистрацию;
  • стороны оплачивают госпошлину;
  • старый владелец показывает все документы по сделке, передаваемому им объекту недвижимости.

Передача денежных средств

Передача денежных средств

После подписания документов, подачи их на регистрацию стороны обязаны провести последний расчет, при котором денежные средства покупатель может:

  • лично передать в руки продавцу после подписания договора купли-продажи;
  • перевести продавцу на его расчетный счет;
  • положить в банковскую ячейку.

Как происходит передача недвижимого объекта

Как происходит передача недвижимого объекта

Важно: квартира передается новому хозяину в момент подписания сторонами договора купли-продажи, акта приема-передачи.

Но обычно это происходит в том момент, когда продавец передает новому владельцу:

  • ключи;
  • домовую книгу;
  • технический план;
  • кадастровый паспорт.

Когда новый владелец может заселяться в свое новое имущество

Когда новый владелец может заселяться

Старый хозяин обязан в течение 1-3 недель забрать все вещи из своей прошлой квартиры. Но по закону ему на это дается всего 1 неделя. В Росреестре оформляют переход права собственности на жилье на нового владельца, изготавливают новые документы.

Важно: после получения новым собственником свидетельства о праве собственности, он может спокойно прописываться в своем жилье.

Как возвращаются ранее потраченные денежные средства

Как возвращаются ранее потраченные денежные средства

При покупке жилья, покупатель вправе вернуть 13% от общей стоимости жилья.

Для оформления возврата ему первоначально требуется составить заявление, отдать его работникам Налогового органа. Дополнительно к заявке прикладываются бумаге о сделке, платежный документ, свидетельствующий об оплате госпошлины, декларация о доходах.

Важно: вычет полагается лицам с официальной работой, купившим жилой объект на сумму меньше 2 млн. рублей. Не стоит забывать о том, что продавец также обязан оплатить государству 13% от суммы сделки.

Его не нужно оплачивать в том случае, если:

  • продавец был собственником данной квартиры больше 3 лет;
  • квартира была продана продавцом по ее первоначальной стоимости, т.е. продавец от такой сделки прибыли не получил.

С какими проблемами может столкнуться продавец и покупатель во время проведения сделки

С какими проблемами может столкнуться

Ниже рассмотрим проблемные ситуации и пути их решения.

Проблема Способ ее решения
Продавец продает квартиру по ранее оформленной доверенности Если покупатель сомневается в честности продавца, то он может проверить подлинность доверенности, актуальность внесенных в нее данных через сотрудников правоохранительных органов.
Продавец ранее продавал уже недвижимость, но все сделки имеют сомнительный характер Покупателю не стоит приобретать недвижимость у продавца, который ранее проводил сделки с юридическими лицами, государственными организациями.
Продавец продает квартиру, которая недавно им была получена по наследству Покупателю не стоит приобретать такую недвижимость. Через полгода могут появиться новые родственники, квартира легко может перейти к ним.
Продавец продает жилье, которое им было куплено с использованием маткапитала Такая недвижимость делится поровну между всеми членами семьи (даже несовершеннолетними детьми). При этом продавец должен предоставить своим членам семьи такое же по размеру жилье. Если же старый владелец не обеспечивает своих детей таким жильем, то сделка не будет проведена.
Продавец допустил ошибки во время приватизации своей недвижимости Если во время приватизации жилья продавец допустил ошибку или нарушены были права иных его несовершеннолетних родственников, но сделку провести нельзя.
Продавец продает недвижимость с обременением Часто продавцы продают недвижимость, в которой нет прописанных родственников. А после сделки появляются граждане, претендующие на данную жилплощадь. Это военные, находящиеся на срочной службе, бывшие заключенные и иные лица. В данном случае сделка также будет признана недействительной.
Продавец продает неприватизированное жилье Человек, не являющийся собственником неприватизированного жилья, не вправе его продать. Обычно собственником такого имущества выступает государство или муниципалитет. Покупателю вначале нужно дождаться того, пока старый владелец ее приватизирует. Если новый владелец сомневается в том, что выбранное им жилье приватизировано, то ему стоит попросить старого владельца имущества показать ему договор передачи жилья в собственности, справку, оформленную по форме 9, единый жилищный документ. По нему можно определить то, сколько человек прописано в данном имуществе.
Продавец продает недвижимость, принадлежащую гражданам преклонного возраста Покупателю также не стоит приобретать себе данное имущество. В любой момент здесь появляются лица, доказывающие то, что пожилые владельцы данного жилья являются недееспособными гражданами.

Квартиру не стоит покупать, если:

  • она имеет заниженную стоимость;
  • продавец не хочет показывать покупателю все документы на продаваемый им недвижимый объект;
  • продавец находится в преклонном возрасте или выглядит очень больным;
  • продавец общается с покупателем только через своего личного представителя, т.е. сам ему не показывается.

Как застраховать купленный объект

Как застраховать купленный объект

После совершения сделки покупатель может застраховать купленный объект. У специалистов такое страхование называется «титульным».

Важно: если покупатель оформляет квартиру по ипотечному договору, то застраховать ее придется.

Причем перед подписанием договора, покупатель может избавить себя от рисков потери права на приобретаемое жилье. При наступлении страхового случая все расходы ему возмещает страховая компания.

Но, а если она не согласна их возмещать, то новому владельцу жилья стоит обратиться за помощью к опытному юристу или оформить заявку в суд.

Подытожим: теперь мы знаем о том, как правильно купить квартиру на вторичном рынке. Поэтому покупатель может не бояться, свободно покупать «вторичку». Главное вовремя застраховать сделку. Тогда проблем у нового собственника с процессом оформления нового жилья не возникнет.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Cool-Answers
Оставить впечатление

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: