Всем, кто не знает, как продать квартиру без риэлтора, нужна пошаговая инструкция. Важно не отклоняться от рекомендованных специалистами шагов, проверять и перепроверять все документы несколько раз, обязательно позаботиться о задатке или авансе. Действия при продаже квартиры без риэлтора должны быть максимально точны, чересчур много мошенников, желающих поживиться за чужой счет.
Безопасно ли продавать без риэлтора
В ЖК РФ нет статьи, обязывающей собственника продавать квартиру через риэлтерское агентство, а значит, он вправе осуществить сделку, не привлекая никого со стороны, самостоятельно занявшись переговорами с потенциальными клиентами. Но такая продажа чревата некоторыми неприятными последствиями, к которым можно отнести:
- Срок реализации имущества. Риэлтор обладает доступом к огромной базе данных недвижимости, ежедневно в компанию обращаются десятки и сотни потенциальных покупателей. Если квартира расположена в стратегически удобном месте, в ней сделан необходимый ремонт и собственник согласен пойти на уступку в части цены, то недвижимость реализуется очень быстро. Самостоятельно искать покупателя сложнее и дольше, поиск может отнять недели и месяцы.
- Трудности с регистрацией. Специалист, регулярно работающий с документами, назовет точный перечень бумаг, необходимых для продажи, и после продолжительного сна. Самостоятельно занимающийся их сбором гражданин может допустить ошибку, из-за которой пакет документов не примут в Росреестре.
Важно! Нельзя исключить возможность столкновения с покупателем-мошенником. Продавец может не распознать фальшивые купюры, приняв их из рук клиента без свидетелей, рискует неправильно рассчитать сумму сделки. Для повышения собственной безопасности специалисты советуют все же привлечь к делу юриста, который сумел бы проконтролировать сам момент совершения продажи и передачи средств.
Случаев успешного завершения продажи недвижимости без риэлтора масса, но не стоит слишком рисковать ради сохранения каких-то 2-5%. Если же продавец полностью уверен в собственных силах, ему стоит начать с этапа подготовки собственности к сделке.
| 7 правил успешной реализации недвижимости без привлечения профессионального риэлтора | |
| 1. | Документы готовят и проверяют до беседы с первым потенциальным клиентом |
| 2. | Правильный выбор стартовой цены составляет 50% успешной продажи |
| 3. | Посетители сайта, где размещено объявление, должны видеть фото и видео недвижимости |
| 4. | Все фото должны быть качественными, лучше, если продавец снимет небольшой ролик с собственным участием |
| 5. | Конкурентов нужно знать в лицо, потому продавец должен ознакомиться с похожими на его собственное объявлениями |
| 6. | Важно выставить пределы торга |
| 7. | Дополнительные условия сделки обдумываются заранее, покупатель должен точно знать, какую мебель, технику оставит ему бывший владелец |
Предпродажная подготовка
Продавец должен представить свою собственность в максимально выгодном свете, для этого ему нужно:
- сделать генеральную уборку, а возможно и косметический ремонт в квартире;
- прибраться в подъезде (подмести и вымыть пол нетрудно, многие покупатели предъявляют повышенные требования к состоянию лестничной клетки);
- убрать с глаз личные вещи, оставив только технику и мебель.
Проверка сведений о квартире
Перед продажей собственник обязательно должен проверить:
- не наложено ли на недвижимость обременений;
- выписаны ли все прошлые жильцы;
- правильно ли оформлены документы, не содержатся ли в них ошибки;
- есть ли на руках план квартиры.
Некоторые собственники, например, получившие наследство от родителей, сталкиваются с неприятием идеи продажи со стороны близких родственников. Если сестра, брат, тетя, дядя или даже бывший муж, жена не снялись с регистрации в квартире, могут возникнуть проблемы с ее реализацией. Не должно также быть несовершеннолетних, прописанных на подлежащих продаже метрах. Как только ребенку исполняется 16 лет его можно выписать без привлечения органов опеки. Но стоит учитывать, что процесс продажи квартиры поэтапно без риэлтора и без несовершеннолетних нельзя назвать простым.
Право собственности и право требования
Перед выставлением недвижимости на всеобщее обозрение и поиском клиентов необходимо понять разницу между правом собственности и правом требования. Так, если квартира уже много лет принадлежит собственнику, не является новой, у него правильно оформлены все документы на нее, то речь идет о праве собственности. В объявлении о продаже указывают – «Вторичный рынок».
Право требования есть у владельцев квартир, расположенных в строящемся доме. При этом не имеет значения внесена вся плата или часть ее. При продаже такого имущества между собственником и покупателем подписывается договор уступки права требования, а не купли-продажи. Процесс контролирует представитель застройщика, но покупателя ищут самостоятельно. Такую квартиру можно продавать как новострой на рынке первичного жилья.
Выписка (снятие с регистрационного учета) и оплата долгов
Совершеннолетних граждан выписать не сложно, но для выписки детей до 16-18 лет придется собрать для органов опеки следующие документы:
- заявление;
- свидетельство о собственности;
- технический паспорт;
- паспорт родителей;
- свидетельство о рождении детей;
- техпаспорт квартиры, в которую пропишут детей;
- лист убытия.
После передачи документов придется подождать 2 недели. Если заявление одобрят, можно заключать сделку купли-продажи.
Если квартира сдавалась в аренду, то нанимателей придется снять с регистрационного учета. Кроме того, придется позаботиться также и об оплате долгов, если они есть. Продавец обязан изучить квитанции, присланные за использованные коммунальные услуги, оплатить все их вплоть до дня продажи, возможно, вызвать специалистов для фиксации показаний счетчиков на свет, газ и воду.
Оценка имущества
Стоимость квартиры определяется как совокупность следующих факторов:
- Расположение. Даже если дом старый, а ремонт проводился давно, но квартира находится в шаговой доступности к престижной школе, ВУЗу, центру города, всегда есть шанс продать ее дороже, чем конкурент, отделавший собственность в соответствии с последним словом интерьерной индустрии, но выбравший неудачное местоположение для собственности в прошлом.
- Тип дома. В кирпичных и монолитных домах квартиры стоят дороже, в панельных – дешевле. Жилье в старом доме типовой застройки оценивают ниже, чем квадратные метры в новостройке.
- Площадь и количество комнат.
- Вид из окна.
- Наличие балкона, лоджии.
- Расположение квартиры внутри дома. Угловые продаются с большим трудом, чем те, что находятся в середине.
- Близость транспортных развязок.
- Этаж.
- Планировка комнат.
- Инфраструктура дома. В этот раздел включают парковку, охрану, консьержа.
- Ремонт.
При определении цены продавец может ориентироваться на конкурентов, владеющих собственностью со схожими параметрами. Допускается наценка или наоборот, уменьшение стоимости на 4-5%. Всегда учитывается возможность торга с покупателем, именно за ним остается последнее слово.
После того как определены факторы влияния, продавец обязан:
- выбрать 2-3 источника (объявления о продаже), позволяющих понять приблизительную стоимость имущества определенного вида;
- произвести выборку квартир по обозначенным ранее параметрам;
- сделать анализ выборки и оценить жилье;
- проверить цену;
- скорректировать стоимость в соответствии с реальным положением на рынке.
Для определения среднеарифметической стоимости квадратного метра цену квартиры разделяют на ее общую площадь. К конечной стоимости добавляется сумма, истраченная на обретение жильем более удобных и выгодных параметров, например, если хозяевами произведена перепланировка, расширившая лоджию, сделан дорогой ремонт, то стоимость произведенных манипуляций учитывают при расчете цены. Так, квартира без балкона ценится меньше, чем та, в которой он есть. Многие потенциальные клиенты предпочтут доплатить за ремонт, чем делать его самостоятельно. Если бывшие владельцы оставляют мебель и технику, то это также рассматривается некоторыми покупателями, как положительный момент.
Контрольная проверка стоимости должна быть проведена профессиональным риэлтором, но эта услуга в большинстве своем бесплатна. Для сверки того, что насчитал собственник с реальным положением дел необходимо выбрать 2-3 агентства по реализации недвижимости и позвонив им, озвучить параметры квартиры, попросив произвести примерную оценку. Также не помешает ознакомиться со статистическими данными цен на недвижимость в конкретном регионе.
Важно! На ликвидность влияет не столько цена, сколько типы необходимых документов и сложность сделки.
Документы
Точный перечень документов зависит от того, кем является собственник и каким образом, на чьи средства покупатель приобретает недвижимость. Так, со стороны продавца в большинстве случаев нужен лишь документ, удостоверяющий личность и договор купли-продажи. Если квартира находится в общей собственности, то от второго собственника потребуется еще и разрешение на продажу, оформленное в письменном виде.
Если недвижимость разделена на доли, принадлежит несовершеннолетнему, продается по соглашению пожизненного содержания с иждивением, то договор о ее приобретении обязательно оформляется через нотариуса (в обычном варианте нотариальное удостоверение сделки не требуется).
В случае с принадлежностью недвижимости несовершеннолетнему к паспорту продавца и документам на жилье прилагают:
- свидетельство о рождении несовершеннолетнего;
- разрешение от органов опеки (требуется, если ребенку нет 14 лет, ст. 24, 34, 20, 2 ГК РФ и ст. 6 ФЗ РФ №5242-1 от 25 июня 1993 г.)
Покупателю или банку, через который оформляется сделка с участием заемных средств, требуются:
- справка о выплате ипотечного кредита (для квартир, купленных в ипотеку);
- документы из психоневротического и наркологического диспансеров, подтверждающие вменяемость продавца;
- свидетельство о том, что право собственности зарегистрировано;
- все документы на жилье, какие есть, в том числе поэтажные планы, технические паспорта, экспликация, кадастровый паспорт БТИ;
- справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, капремонту;
- выписку из домовой книги;
- ксерокопию финансово-лицевого счета (должен содержать сведения о зарегистрированных людях, характеристику квартиры, коммуникациях и коммунальных платежах).
У продавцов, реализующих недвижимость в Москве и области, есть Единый жилищный документ, который заменяет почти все другие перечисленные.
Поиск покупателей
Потенциальных клиентов ищут на соответствующих сайтах. Для этого составляют объявление о продаже. В нем покупателям сообщают основные параметры квартиры, обязательно прилагают фотографии хорошего качества.
В объявлении обязательно указывают цену и возможность торга. Покупатели часто проходят мимо предложений, в которых не отмечена стоимость. Такие объявления они считают незавершенными или неактуальными.
Совместные действия продавца и покупателя
Как только покупатель находится, с ним договариваются о встрече, продавец узнает более подробно о пожеланиях человека, показывает ему квартиру, расхваливая ее достоинства. Придется побыть экскурсоводом. Желательно заготовить речь, с которой и следует выступать перед клиентом.
Задаток или аванс
Если приобретаема собственность, покупателя вполне устраивает между ним и продавцом заключается письменное или устное соглашение о покупке. Клиент передает собственнику денежные средства в форме задатка или аванса.
Продавцу действительно решившему избавиться от недвижимости, выгоднее брать аванс с финансовой ответственностью, штрафными санкциями. В случае если покупатель передумает, собственник сможет оставить задаток себе. Если передумал продавец, покупателю просто возвращаются его средства.
Важно! Между задатком и простым авансом есть разница. При срыве сделки по вине покупателя задаток остается продавцу, но если виновен собственник, то сумма задатка удваивается и возвращается покупателю.
Величина аванса зависит от стоимости жилья, примерно 1-2%, выдается он на срок в 2-3 недели (при выстраивании альтернативных сделок сроки увеличивают). При передаче денег составляется договор. Покупателю выгодно заверить его у нотариуса.
Договор купли-продажи
В договоре подробно описывают все особенности сделки. Он содержит следующую информацию:
- дату и место подписания;
- сведения о продавце и покупателе, как в паспорте;
- предмет договора (квартира);
- данные о документах, подтверждающих права на недвижимость;
- номер и дата свидетельства о праве собственности;
- выписка из ЕГРН;
- согласие супруга или супруги;
- стоимость;
- обязательство о передаче собственности продавцом в обмен на деньги;
- ответственность сторон.
Участники соглашения вносят в документ данные о сроке подачи заявления на переход прав от одного владельца квартиры к другому. На договоре обязательно проставляются подписи сторон.
Действия после продажи
После подписания договора купли-продажи, сделка в принципе считается завершенной, но участвующим в ней лицам потребуется произвести еще ряд операций. Прежде всего перерегистрировав жилье и передав деньги.
Регистрация в Росреестре
В Росреестр передаются сведения о недвижимости, продавце и покупателе, договор купли-продажи, а также заявление о госрегистрации и квитанция об оплате госпошлины. Размер ее в 2020 г. составляет 2 тыс. рублей. Срок рассмотрения – 7-9 дней. Все зависит от способа передачи данных. Заявление принимают в МФЦ или непосредственно в Росреестре.
Позаботиться о передаче документов может нотариус. Обладающие электронными подписями граждане передают документы в электронном виде. Этот способ самый удобный, но за удостоверение подписи придется заплатить еще около 900 рублей.
Передача денег
Рассчитаться с продавцом покупатель может несколькими способами:
- положить наличные деньги в банковскую ячейку;
- оформить аккредитив;
- депозит нотариуса;
- из рук в руки в присутствии свидетелей.
При оформлении рассрочки или отсрочки платежа в договор купли-продажи вписывают строку о наложении обременений на недвижимость в пользу продавца до погашения долга. Это позволит обезопасить бывшего собственника от мошенничества. Документы будут оформлены на нового владельца, но принадлежать ему квартира будет только после выплаты рассрочки.
Передача квартиры
Передача недвижимости новому владельцу осуществляется посредством составления акта приема-передачи. Он содержит описание того имущества, которое передается, в частности, квартиры и ее содержимого. Продавец отмечает, какую мебель он оставляет, в каком состоянии находится помещение. Убедившись, что его все удовлетворяет, покупатель подписывает бумагу и въезжает в новое жилье.
Регистрировать или заверять у нотариуса акт не нужно. Продавцу выгоднее подписать его быстрее, поскольку за все происходящее в квартире после проставления покупателем своей подписи на документе о приеме, отвечает именно он. Бывший собственник не будет иметь отношения к протекшей канализационной трубе или обвалившемуся по вине соседей потолку.
Заключение
Не зная, можно ли продать квартиру без риэлтора и как продать недвижимость без риэлтора многие собственники все же обращаются в риэлтерские агентства. Но самостоятельная продажа квартиры без агентства позволяет сэкономить деньги на оплате услуги риэлторов, но выгодна только тем, у кого есть свободное время и терпение. Скорее всего, без баз данных под рукой и представления о том, что же нужно потенциальным клиентам, как их привлечь, недвижимость удастся реализовать не ранее чем через полгода после выставления ее на продажу. Важно проявлять максимальное внимание ко всем нюансам сделки, в особенности к способу передачи денег и условиям заключения договора купли-продажи.
