Кадастровая стоимость – цена недвижимого имущества, установленная государственной кадастровой службой по специальной методике оценки. Рассмотрим подробнее, для чего был введён этот показатель, от чего зависит и как узнать стоимость конкретного объекта в соответствии с кадастровой оценкой.
Что такое кадастровая стоимость
Обязательной кадастровой оценке должна подвергаться любая недвижимость, находящаяся в собственности частных лиц или организаций. Это земельные участки, дома и квартиры, производственные, торговые, административные и прочие здания. Такое правило установлено ФЗ №237 «О кадастровой оценке», вступившим в действие в 2016г. Переход к новому порядку исчисления цены недвижимого имущества во всех субъектах РФ должен полностью завершиться в 2020г.
Вся информация о недвижимом имуществе, расположенном в пределах РФ, регистрируется в специально созданной для этих целей информационной базе – Едином госреестре (ЕГРН). Здесь указывается кадастровая стоимость объекта, его площадь, адрес местонахождения, год введения здания в эксплуатацию и прочая актуальная информация. Обязанность на ведение базы данных возложена на вновь созданное государственное ведомство – Росреестр.
Кадастровая стоимость недвижимости устанавливается не в индивидуальном, а в массовом порядке по формальным признакам. Ими являются населённый пункт или район города, в котором находится квартира или земельный надел, его площадь, благоустроенное жильё или нет, принадлежность участка к определённой категории, и т.д.
Минус подобного способа оценки – в ходе процедуры не учитываются многие важные ценообразующие факторы. Так, не берётся во внимание произведённый в квартире ремонт, на каком этаже расположена, возможность подключения участка к бытовым коммуникациям. Соответственно, две квартиры равной площади, расположенные в одном доме, будут иметь одинаковую кадастровую цену. Несмотря, что одна выходит окнами на заводскую стену и в ней ни разу не делался ремонт, а другая – имеет замечательный вид из окна и недавно проведённый евроремонт.
Причины введения обязательной государственной оценки
Целью принятия ФЗ №237 стала необходимость в упорядочении и ужесточении контроля над налоговыми поступлениями в госбюджет. Ранее, оценка продаваемой или даримой недвижимости производилась произвольно, по взаимной договоренности сторон, заключающих сделку. Чтобы снизить взимаемую налоговую ставку, в договоре зачастую указывалась фиктивная стоимость. К примеру, квартира или земля с реальной ценой в 2 миллиона продавалась якобы за 500 тысяч.
Другой вариант оценки жилых и нежилых строений, применявшийся до 2016г., это инвентаризационная стоимость. Она исчислялась из степени износа здания, и была намного ниже его реальной рыночной цены. Введение обязательной государственной оценки позволило исключить такие несоответствия и прямые нарушения, повысив собираемость подоходных и имущественных налогов. Отныне реальная цена, за которую была продана квартира или земля, не влияет на размер взимаемого со сделки налога. Он исчисляется от кадастровой стоимости, установленной на неё в базе ЕГРН.
Как производится кадастровая оценка
Оценочные работы объекта недвижимости производятся сотрудниками местного отдела Росреестра, на подведомственной территории которого располагается строение или земельный надел. Процедура регламентирована законом «О кадастровой оценке», и пошагово выглядит так:
- Решение о проведении оценки принимается учреждениями местной исполнительной власти – уполномоченным департаментом при мэрии, прочими муниципальными органами. Обычно это решение принимается на основании заявления, поданного владельцем недвижимости.
- Данное решение, в виде официального документа, направляется в местное отделение Росреестра. Сотрудники данного ведомства начинают сбор необходимой информации об объекте, производят замеры, межевание и прочие необходимые действия.
- После составления предварительных оценочных расчётов, эти данные публикуются на официальном сайте Росреестра. Здесь они находятся в свободном доступе в течение 2-х месяцев с момента опубликования. За это время все заинтересованные лица могут обратиться в ведомство, если выявят в расчётах некие ошибки. После принятия претензии, сотрудники Росреестра обязаны в пятидневный срок рассмотреть их, перепроверить данные, и, при обнаружении неточности, исправить её.
- По истечении 60 дней, предварительная оценка утверждается, и эти данные вносятся в информационную базу ЕГРН. Весь процесс оценки носит публичный характер, и доступен для просмотра в специально отведённом для этого разделе сайта Росреестра.
Установленная оценщиками госучреждения кадастровая стоимость не является статичной величиной. Она регулярно пересматривается и корректируется. В зависимости от региона, срок для обновления данных составляет 3 или 5 лет. Для федеральных городов Москвы, Севастополя и Санкт-Петербурга он равен 2-м годам. Досрочная переоценка может производится только в исключительных ситуациях, например, когда кадастровая стоимость была оспорена в судебном порядке, или изменились технические данные объекта.
На что влияет кадастровая стоимость
С ценой объекта, установленной государственной оценкой, связаны многие расчёты. Основные из них касаются налоговой ставки.
Имущественный налог
Данный налоговый платёж взимается со всех видов имущества, подлежащего обязательной регистрации – с квартир, дач, гаражей, автомашин, мотоциклов, яхт и т.д. В качестве базы для расчёта налога с недвижимости берётся кадастровая стоимость объекта. Стандартная налоговая ставка составляет 0,1% от цены, указанной в ЕГРН. Однако, федеральное законодательство предоставляет местным органам власти право вводить дифференцированный налог, увеличивая его размер в 3 раза. В качестве примера можно привести столичный регион: при превышении оценочной стоимости объекта показателя в 50 миллионов, ставка налога возрастает до 0,3% от этой суммы.
Подоходный налог
Каждый частный гражданин и организация в нашей стране обязана уплачивать 13-процентный налог с полученных за истекший год доходов. Распространяется это и на прибыль, получаемую при торговле недвижимость. При этом не важно, какой характер носят продажи – продёт ли обычная семья свой дачный домик, или крупный застройщик реализует на рынке апартаменты в жилом комплексе. По окончании финансового года, каждый продавец обязан предоставить в налоговую инспекцию отчёт о полученной прибыли.
Порядок расчёта ставки подоходного налога такой. Берётся кадастровая стоимость проданной недвижимой собственности, и сравнивается с той суммой, что указана в договоре купли-продажи. Если цена сделки, согласно заключенному договору, превышает 70% от её кадастровой оценки, то налог взимается с суммы продажи. Когда же указанная в документе величина менее 70% от кадастровой цены, то налогооблагаемой базой выступает оценочная стоимость по ЕГРН.
Налог на дарственную
В случае дарения недвижимости лицо, принимающее её в дар, обязано уплатить в казну налог. Согласно закону, любое приобретённое на безвозмездной основе имущество (то есть, полученное в дар), де-юре считается доходом. От уплаты налога освобождаются только близкие родственники. Так, внукам не придётся платить налог за подаренный им бабушкой дачный участок, или детям – за переписанную на них родителями квартиру. Размер налоговой ставки в данном случае составляет также 13% от оценочной стоимости даримого имущества.
Как узнать кадастровую стоимость
Как видим, цена объекта по кадастровой оценке является немаловажным критерием. Но как узнать простому гражданину, во сколько оценивается Росреестром его квартира или земельный участок? Вся информация относительно кадастровой стоимости того или иного объекта находится в свободном доступе на официальном интернет-ресурсе Росреестра.
Узнать, в какую сумму оценена кадастровой службой принадлежащая вам собственность, можно двумя способами:
- Обратившись в территориальное подразделение Росреестра с официальным запросом. Подать его можно при личном визите в офис учреждения, либо направив бумагу по почте заказным письмом.
- В онлайн-режиме на официальном информационном ресурсе.
Второй вариант намного предпочтительнее благодаря своей быстроте и удобству. В первом случае, вам потребуется затратить множество времени на посещение офиса учреждения. Как минимум, несколько дней уйдёт и на получение ответа при подаче запроса через почту России, с учётом доставки письма адресату.
Гораздо быстрее и удобнее узнать кадастровую стоимость на официальном информационном портале, который находится по электронному адресу https://rosreestr.net/uznat-kadastrovuyu-stoimost-nedvijimosti. Вся информация, предоставляемая в онлайн-режиме, абсолютно бесплатна, и на поиск требуемых данных уходит буквально несколько минут. После перехода по указанной ссылке, вы попадаете на главную страницу информационного ресурса. Здесь расположено поисковое окно, а ниже – пояснение, как данным сервисом пользоваться.
Для поиска интересующей вас информации относительно стоимости конкретного объекта, следует ввести в электронное окно адрес его месторасположения. Также поиск может вестись по идентификационному кадастровому номеру, если таковой вам известен. Далее нажимаем справа от поисковой строки виртуальную кнопку синего цвета с надписью «Найти объект». Система, после обработки заданной информации, выдаёт предварительные данные: адрес объекта, его тип, и дату постановки на учёт.
Для получения расширенных сведений кликаем курсором на кнопку «Выбрать», расположенную чуть ниже. В этом случае сервис предоставляет более полную информацию, включающую индивидуальный кадастровый номер объекта, его площадь, его кадастровая стоимость и предварительный размер ставки налогообложения. Кроме этого, на информационном портале Росреестра вы сможете в онлайн-режиме заказать выписки и справки:
- Выписка из единой базы ЕГРН.
- Справка об отсутствии сведений о недвижимости в базе данных Росреестра.
- Проверка на наличие обременений – ареста, залога.
- Справка о стоимости зарегистрированного в ЕГРН объекта.
Стоимость вышеперечисленных документов составляет от 290 до 250 рублей. Предоставляются они в электронном виде, и имеют юридическую силу. То есть, можно официально предъявлять при необходимости, в налоговые, судебные и прочие ведомства. Также на портале доступна комплексная проверка недвижимости, включающая в себя все технические выписки и данные её собственника. Эта услуга обойдётся уже значительно дороже – в 2 900 рублей.
Можно ли оспорить информацию в ЕГРН
Иногда в информацию, внесённую в базу Росреестра, закрадываются ошибки, в результате чего кадастровая стоимость объекта вычисляется некорректно. Для ознакомления с предварительными данными, и предъявления претензий отводится срок в 60 дней. В течение этого времени информация находится во всеобщем доступе на сайте ведомства.
Но зачастую заинтересованные лица просто не представляют, как узнать предварительную цену принадлежащей им собственности. В результате двухмесячный срок бывает упущен, и ошибочные данные уходят в базу ЕГРН. Опротестовать неточности, ведущие к повышению налоговой ставки, можно подав претензию в специальную комиссию по рассмотрению кадастровых споров. Они действуют при каждом региональном управлении Росреестра. Если эта попытка ни к чему не привела, и в удовлетворении вашей жалобы было отказано, нужно прибегнуть к следующему этапу – опротестовать неверно внесённые в ЕГРН данные в судебном порядке.
В целом, создание обязательного оценочного учёта и базы ЕГРН, помогло улучшить ситуацию в стране с налогообложением и статистическим учётом в сфере недвижимости.
